Có quan điểm rằng: Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất… được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự” (điểm c khoản 3); khoản 3 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định: “Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành lại không hề có quy định cụ thể gì về vấn đề này. Điều đó có thể dẫn đến việc thực hiện pháp luật trở nên thiếu rõ ràng và gây ra sự rắc rối”[1].
Theo quan điểm nêu trên thì pháp luật về dân sự không quy định cụ thể việc công chứng, chứng thực giao dịch về nhà đất mà luật đất đai, nhà ở đã tin tưởng “uỷ nhiệm” qua đó tạo nên rắc rối trên thực tế; song, từ góc nhìn của CCV đang hành nghề, chúng tôi thấy nhận định ở trên chưa thực sự thuyết phục nếu nhìn từ góc độ thực hiện pháp luật, tức là từ thực tế, cụ thể:
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
Tại điểm b thì… nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu…
Văn bản về thừa kế… được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự (điểm c);
Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực (điểm d);
Theo khoản 2 Điều 119 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”;
Tại khoản 4 Điều 57 Luật Công chứng năm 2014 ghi nhận rằng: “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền…” và theo dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) ở khoản 6 Điều 56 cũng quy định tương tự nội dung này.
Với một số cơ sở pháp lý nêu trên chúng tôi thấy rằng: Luật Đất đai, nhà ở cơ bản đều hướng giao dịch chuyển quyền phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Nhìn chung, pháp luật về dân sự ủng hộ giao dịch nhà đất phải đăng ký cần được công chứng hoặc chứng thực và luật công chứng cũng thể hiện tinh thần này, cụ thể, VBCC là cơ sở, là căn cứ để cơ quan nhà nước đăng ký chuyển quyền sở hữu/sử dụng.
Trên thực tế, giao dịch về nhà đất nếu chủ thể không thực hiện công chứng, chứng thực thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ không tiếp nhận hồ sơ trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản[2].
Như vậy, từ luật thực định đến thực tế chúng tôi nhận thấy giao dịch đối với nhà đất dù chưa đồng bộ về hệ thống văn bản nhưng không gây ra rắc rối đáng kể nào; hiện tại, khi chủ thể thực hiện giao dịch thì phần lớn họ đều nhận thức được giao dịch nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới đủ điều kiện đăng ký biến động; mặt khác, bản thân cơ quan đăng ký cũng hướng dẫn giao dịch nhà đất khi thực hiện chuyển quyền thì phải được công chứng hoặc chứng thực.
…
[1] xem Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số chuyên đề, góp ý dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) số 18 (497), Kỳ 2 tháng 9/2024, tr 6.
[2] Tham khảo thủ tục hành chính về đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (xem ảnh chụp).
