Ngày nọ, Mầu đi công chứng mua thửa đất, ccv hướng dẫn rằng phải có giấy xác nhận chưa chồng;
không đồng ý với hướng dẫn, Mầu hỏi chuyên gia chuyên sâu về luật đất đai thì được tư vấn rằng:
– Pháp luật chưa có bất kỳ qui định nào buộc phải có xác nhận chưa chồng mới được tham gia giao dịch;
– Theo Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì (i) tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là tsc vc- Điều 33; và (ii) quyền của chủ tài khoản được sử dụng độc lập để thanh toán cho giao dịch- Điều 32; nghĩa là: cá nhân Mầu có thể mua mà không cần quan tâm đến tình trạng hôn nhân; đồng thời,
(iii) bác bỏ lập luận thoả thuận vợ chồng đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 vì đây là nguyên tắc đăng ký của luật đất đai, không liên quan đến việc xác lập hợp đồng.
Vì các lẽ trên, Mầu có thể tố cáo và yêu cầu truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với ccv đã hướng dẫn thủ tục cho mình.
Bình luận:
Về nghĩa vụ, CCV phải “Hướng dẫn người yêu cầu công chứng thực hiện đúng các quy định về thủ tục công chứng và quy định của pháp luật có liên quan” (điểm d Khoản 2 Điều 18 Luật Công chứng năm 2024)[1]; tiếp đến,
khi tác nghiệp “Công chứng viên kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, nếu hồ sơ đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì tiếp nhận giải quyết” (Khoản 2 Điều 42 Luật Công chứng năm 2024)[2];
Về quy định của pháp luật có liên quan, theo Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hình thức sử dụng đất “riêng” thuộc quyền sử dụng của một người còn nếu sử dụng “chung” là của từ hai người trở lên bao gồm cả sử dụng chung của vợ và chồng (điểm a Khoản 5 Điều 8);
Những căn cứ nêu trên cho thấy, khi chứng nhận giao dịch CCV cần bảo đảm Mầu thực hiện đúng thủ tục công chứng (luật hình thức) cũng như giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan (luật nội dung).
Như vậy, “quy định của pháp luật có liên quan” cho thấy rằng nếu một mình Mầu tham gia giao dịch thì Mầu phải xác định thửa đất là “riêng” hay “chung”, nói theo cách khác, cá nhân mua nếu có vợ (chồng) thì phải có sự thoả thuận của vợ chồng, chưa chồng phải có xác nhận chưa chồng[3].
…
[1] + [2] Tính “xác thực” trong trường hợp này hoặc tương tự đôi khi được ccv viện dẫn, cụ thể là chưa xác thực được ý chí người vợ (hoặc chồng) của bên mua.
[2] Khoản 3 Điều 40 Luật công chứng năm 2014.
[3] nói thêm rằng, nếu chồng của Mầu là người nước ngoài thì qui định về ghi nhận tsr hay tsc vợ chồng theo Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT là thực sự thuyết phục.
