Theo bản thuyết minh, giải trình của Bộ Tư pháp thì luật dân sự của nhiều nước (trong đó có Việt Nam) áp dụng nguyên lý “hiệu lực công tín”, nghĩa là, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ[1].
Liên quan đến “hiệu lực công tín”, từ năm 2025 cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận mới; theo đó, về hình thức sử dụng đất “riêng” thuộc quyền sử dụng của một người còn nếu sử dụng “chung” là của từ hai người trở lên bao gồm cả sử dụng chung của vợ và chồng[2].
Như vậy, khi NYCCC xuất trình Giấy chứng nhận ghi hình thức sử dụng riêng (trong thời kỳ hôn nhân) thì về nguyên tắc, họ có thể chuyển quyền đối với tài sản riêng do tài sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp; ngược lại, nếu CCV cho rằng đối tượng của giao dịch chưa rõ ràng thì cần có cơ sở pháp lý để chứng minh.
Trên thực tế CCV nên quan tâm đến nguồn gốc xác lập tài sản trong trường hợp tsr do chủ thể nhận chuyển nhượng bởi (i) vợ chồng có thoả thuận/cam kết tsr thì nếu có vbcc cũ để đối chiếu sẽ an toàn hơn (ii) vợ chồng thoả thuận/cam kết nhưng hệ thống CSDL không thể hiện thông tin thì cũng nên rà soát…
Quan điểm khi bên mua đăng ký biến động thì việc ghi thông tin chủ thể được thực hiện trên cơ sở văn bản, giấy tờ xác lập phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai… dường như có hàm ý rằng văn bản, giấy tờ xác lập được công chứng/chứng thực sẽ do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền chứng nhận/chứng thực chịu trách nhiệm[3].
Quan điểm trên là phù hợp (và khôn ngoan) khi chỉ ra chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan, tổ chức khác nhau. Ví dụ, cá nhân đủ độ tuổi kết hôn mà nói tôi độc thân thì phải chứng minh, theo đó, nội dung này do CCV chứng nhận giao dịch chịu trách nhiệm bảo đảm tính xác thực, tính hợp pháp chứ không phải cơ quan đăng ký nên thủ tục đăng ký biến động không quy định nộp giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân là hợp lý.
Cũng có quan điểm: Bên mua chỉ cần một người và họ sẽ tự chứng minh với cơ quan đăng ký… nhưng lưu ý rằng vợ chồng đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận còn phải có thoả thuận thì có thể suy đoán: Để Qsd đất là tsr của vợ hoặc chồng thì đương nhiên phải có thoả thuận/cam kết của vợ chồng.
Hy vọng sau khi ban hành công văn trên thì cơ quan đăng ký sẽ áp dụng một cách chuẩn mực, không để cán bộ vpđk phải vất vả thay cho bên công chứng nhưng điều này cũng là thách thức và áp lực đối với CCV khi cơ quan đăng ký không rà soát kiểm tra giúp hồ sơ chuyển quyền như trước nữa.
…
[1] Bản thuyết minh Dự thảo BLDS năm 2015 (sửa đổi), tr. 29.
[2] điểm a Khoản 5 Điều 8 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
[3] Công văn số 1277/CĐKDLTTĐĐ/ĐKĐĐ ngày 20/9/2024 của Cục Đăng ký dữ liệu thông tin đất đai.
