Giấy ủy quyền đất đai được sử dụng khi người có quyền sử dụng đất muốn giao cho người khác thay mặt mình thực hiện một hoặc một số công việc liên quan đến thửa đất. Nội dung ủy quyền cần được xác định rõ để tránh vượt quá phạm vi và phát sinh tranh chấp.
Ủy quyền đất đai được hiểu như thế nào?
Pháp luật hiện hành không có một loại văn bản riêng mang tên “giấy ủy quyền đất đai” áp dụng cho mọi trường hợp. Về bản chất, đây thường là cách gọi phổ biến đối với văn bản mà chủ sử dụng đất giao cho người khác thay mặt mình thực hiện công việc liên quan đến quyền sử dụng đất.
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Điểm quan trọng nằm ở cụm từ “nhân danh bên ủy quyền”. Người được ủy quyền không mặc nhiên trở thành chủ sử dụng đất và cũng không được tự ý quyết định mọi vấn đề liên quan đến thửa đất. Phạm vi quyền của họ được xác định bởi nội dung văn bản ủy quyền, thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật áp dụng cho công việc cụ thể.
Chẳng hạn, chủ đất có thể ủy quyền cho người thân thay mình nộp hồ sơ đăng ký biến động, nhận kết quả, làm việc với cơ quan nhà nước hoặc thực hiện một giao dịch nhất định. Mỗi trường hợp cần quy định phạm vi quyền hạn tương ứng, thay vì sử dụng một mẫu chung cho tất cả các giao dịch.
Những công việc về đất đai có thể được ủy quyền
Trong thực tế, nhu cầu ủy quyền về đất đai khá đa dạng. Người sử dụng đất có thể cần người khác thay mình thực hiện các thủ tục do không có điều kiện trực tiếp đi lại, đang ở xa nơi có đất hoặc muốn giao cho người có kinh nghiệm thực hiện hồ sơ.
Một số công việc thường được ủy quyền gồm:
- Nộp hồ sơ và nhận kết quả thủ tục đất đai
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động
- Làm thủ tục cấp, cấp đổi hoặc đính chính Giấy chứng nhận trong phạm vi pháp luật cho phép
- Thực hiện thủ tục liên quan đến nhà, đất
- Thay mặt chủ đất ký kết một số hợp đồng, giao dịch theo phạm vi ủy quyền
- Làm thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất
- Làm việc với cơ quan nhà nước, tổ chức tín dụng hoặc tổ chức, cá nhân liên quan đến công việc được giao
Tuy nhiên, ủy quyền thực hiện thủ tục và ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất là hai vấn đề cần phân biệt.
Ví dụ, nếu chỉ muốn nhờ người thân nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận, không nhất thiết phải trao cho người đó quyền ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhận tiền bán đất. Việc giới hạn quyền như vậy giúp giảm đáng kể rủi ro khi văn bản được sử dụng trên thực tế.
Giấy ủy quyền đất đai có bắt buộc phải công chứng không?
Không phải mọi văn bản ủy quyền liên quan đến đất đai đều mặc nhiên bắt buộc phải công chứng. Việc có phải công chứng uỷ quyền hay không cần xem xét nội dung công việc được ủy quyền và yêu cầu về hình thức của giao dịch cụ thể.
Nếu văn bản chỉ nhằm ủy quyền cho một người đi nộp hồ sơ, nhận kết quả hoặc thực hiện một công việc hành chính, cần kiểm tra yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ đối với trường hợp đó.
Ngược lại, nếu ủy quyền liên quan trực tiếp đến việc xác lập, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…, các bên nên đặc biệt chú ý đến hình thức của giao dịch và yêu cầu công chứng theo pháp luật có liên quan.
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, trong đó có yêu cầu về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng và một số điều kiện khác.
Vì vậy, việc có một văn bản ủy quyền được sao y chứng thực không đồng nghĩa với việc thửa đất đương nhiên đủ điều kiện để chuyển nhượng. Điều kiện của tài sản và điều kiện của giao dịch vẫn phải được kiểm tra riêng.
Người được ủy quyền có được bán đất thay chủ sở hữu không?
Có thể, nếu nội dung ủy quyền hợp pháp và trao cho người được ủy quyền quyền thực hiện việc chuyển nhượng trong phạm vi được giao. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa quyền “làm thủ tục” và quyền “định đoạt”.
Nếu văn bản chỉ ghi người được ủy quyền được thay mặt chủ đất nộp hồ sơ, nhận kết quả hoặc làm việc với cơ quan nhà nước thì không thể mặc nhiên suy ra người đó có quyền bán đất. Ngược lại, nếu chủ đất thực sự muốn giao cho người khác quyền ký hợp đồng chuyển nhượng, cần thể hiện rõ quyền này trong văn bản.
Đối với giao dịch chuyển nhượng, bản thân thửa đất cũng phải đáp ứng điều kiện thực hiện quyền theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, chẳng hạn có Giấy chứng nhận theo trường hợp luật định, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết có hiệu lực, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.
Ủy quyền bán đất có được nhận tiền thay không?
Có thể, nếu chủ đất ủy quyền rõ ràng cho người được ủy quyền thực hiện việc nhận tiền. Đây là nội dung không nên bỏ qua trong hợp đồng ủy quyền.
Chẳng hạn, nếu chủ đất chỉ muốn người thân ký hợp đồng chuyển nhượng thay nhưng tiền bán đất vẫn phải chuyển trực tiếp cho chủ đất, văn bản nên thể hiện rõ người được ủy quyền không có quyền nhận tiền.
Nếu muốn người được ủy quyền nhận tiền, nên quy định rõ phạm vi nhận tiền, phương thức thanh toán và trách nhiệm bàn giao lại cho chủ đất. Việc ghi chung chung “được toàn quyền mua bán, giao dịch” có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau khi thực hiện, đặc biệt với giao dịch có giá trị lớn.
Người được ủy quyền có được ủy quyền lại cho người khác không?
Không phải cứ được ủy quyền là có quyền tiếp tục ủy quyền cho người thứ ba. Theo Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015, người được ủy quyền được ủy quyền lại trong trường hợp có sự đồng ý của bên ủy quyền hoặc do sự kiện bất khả kháng khiến việc ủy quyền lại là cần thiết để thực hiện mục đích vì lợi ích của bên ủy quyền.
Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu và hình thức của hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu. Vì vậy, nếu chủ đất không muốn người được ủy quyền giao quyền cho người khác, nội dung văn bản nên được thiết kế rõ ràng ngay từ đầu.
Những rủi ro cần tránh khi lập giấy ủy quyền đất đai
Rủi ro lớn nhất không nằm ở việc “có công chứng hay không” mà ở phạm vi quyền mà chủ đất trao cho người khác. Một văn bản quá rộng có thể khiến chủ đất vô tình trao quyền vượt quá nhu cầu thực tế. Ví dụ, ban đầu chỉ muốn nhờ người thân làm thủ tục sang tên nhưng lại ghi “được toàn quyền định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp” đối với thửa đất.
Ngoài ra, cần đặc biệt lưu ý khi:
- Người được ủy quyền không phải người thân hoặc người thực sự đáng tin cậy
- Ủy quyền quyền nhận tiền bán đất
- Ủy quyền trong thời gian dài
- Đất có nhiều người cùng có quyền
- Đất đang thế chấp hoặc có vấn đề pháp lý
- Người ký ủy quyền đang ở xa hoặc không thể trực tiếp đến văn phòng công chứng
- Văn bản được lập từ một mẫu có sẵn nhưng không phù hợp với giao dịch thực tế
Với tài sản có giá trị lớn, tốt nhất nên xác định trước người được ủy quyền được làm gì, không được làm gì, trong bao lâu và với thửa đất nào.
Công chứng giấy ủy quyền đất đai tại Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh
Phòng công chứng Hoàng Giang Linh hỗ trợ khách hàng tại Hà Nội thực hiện các thủ tục liên quan đến giấy ủy quyền, hợp đồng ủy quyền và các giao dịch về nhà đất.
Đối với từng trường hợp, văn phòng có thể hỗ trợ rà soát giấy tờ, xác định phạm vi ủy quyền và hướng dẫn cách thể hiện nội dung phù hợp với công việc mà người ủy quyền thực sự muốn giao.
Đặc biệt với những trường hợp ủy quyền mua bán, chuyển nhượng đất, nhận tiền, thực hiện thủ tục sang tên hoặc làm việc với cơ quan nhà nước, việc xác định chính xác quyền của người được ủy quyền ngay từ đầu giúp hạn chế những tranh chấp và rủi ro không đáng có.
Nếu hai bên không ở cùng địa phương hoặc người ủy quyền không thể trực tiếp đến trụ sở, khách hàng cũng có thể được tư vấn về phương án thực hiện phù hợp với quy định của Luật Công chứng 2024.
Các câu hỏi thường gặp về giấy ủy quyền đất đai
Giấy ủy quyền đất đai có bắt buộc công chứng không?
Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc công chứng. Việc công chứng phụ thuộc vào nội dung ủy quyền và yêu cầu pháp luật đối với công việc hoặc giao dịch cụ thể.
Có thể ủy quyền cho người khác bán đất không?
Có thể nếu chủ đất có quyền đối với tài sản và văn bản ủy quyền trao quyền bán, chuyển nhượng trong phạm vi hợp pháp. Thửa đất đồng thời phải đáp ứng điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo pháp luật đất đai.
Giấy ủy quyền đất đai có thời hạn bao lâu?
Các bên có thể thỏa thuận thời hạn. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định khác, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015.
Người được ủy quyền có được bán đất và nhận tiền thay chủ đất không?
Có thể nếu văn bản ủy quyền trao cả quyền thực hiện giao dịch và quyền nhận tiền. Nếu không muốn người được ủy quyền nhận tiền, cần ghi rõ giới hạn này trong văn bản.
Ủy quyền làm thủ tục đất đai có làm người được ủy quyền trở thành chủ đất không?
Không. Ủy quyền chỉ tạo cơ sở để người được ủy quyền nhân danh người ủy quyền thực hiện công việc trong phạm vi được giao; bản thân việc ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất sang cho người được ủy quyền.
Nếu bạn đang cần lập hoặc công chứng giấy ủy quyền đất đai, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh để được tư vấn về phạm vi ủy quyền, hồ sơ và cách thực hiện.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HOÀNG GIANG LINH
Địa chỉ: Số 35, ngõ 45 phố Trần Thái Tông, phường Cầu Giấy, TP. Hà Nội
Hotline: 084.823.66.88
Email: hoanggianglinhccv@gmail.com
Fanpage: Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh
