Tình huống: Jimmy Ngô là người nước ngoài mua căn hộ từ chủ đầu tư theo Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nay, Ngô muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho Khoai nhưng chủ đầu tư không xác nhận vì lý do Ngô là người nước ngoài không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Cá nhân người viết không ủng hộ quan điểm trên bởi:
Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước…; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam[1].
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng (Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023).
Luật Nhà ở năm 2023 quy định hình thức giao dịch “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở” được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản[2].
Theo khoản 6 Điều 38 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành được tiếp tục chuyển nhượng, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định tại Điều 13 Nghị định này”[3].
Tại Điều 13 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ không hạn chế chuyển nhượng đối với cá nhân nước ngoài.
Lưu ý, về đối tượng điều chỉnh tại khoản 2 Điều 2 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ghi nhận “… cá nhân liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”.
Lưu ý khác, nếu Ngô đã nhận bàn giao nhà và đưa vào sử dụng (theo biên bản bàn giao nhà ở) thì chưa thuyết phục khi nhận định rằng sẽ “vênh” so với qui định cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở có thời hạn không quá 50 năm bởi thời hạn sở hữu là 50 năm nhưng tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận, không phải từ ngày nhận bàn giao nhà ở và đưa vào sử dụng[4].
Như vậy, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam mua nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể thực hiện giao dịch “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở” theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
…
[1] Khoản 1 Điều 8;
[2] Khoản 2 Điều 1;
[3] theo mẫu tại PHỤ LỤC XI về chuyển nhượng hợp đồng thì một trong các căn cứ cuối (quét) là “Các căn cứ pháp luật khác”;
[4] Điều 20 Luật Nhà ở 2023.
