Theo Điều 309 BLDS năm 2015 thì “Cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”.
BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” (Điều 310); trong khi đó, tại Điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Tại Điều 500 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Như vậy, BLDS năm 2015 không quy định về cầm cố quyền sử dụng đất mà vấn đề này được cụ thể hóa theo luật chuyên ngành và có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Rà soát luật chuyên ngành, tại Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”.
Tóm lại, người sử dụng đất không được quyền “cầm cố” Qsd đất. Tuy nhiên, trên thực tế, cầm cố quyền sử dụng đất là một loại giao dịch tương đối phổ biến, do các bên tự thỏa thuận xác lập, phù hợp với ý chí, nguyện vọng của họ, do đó, trong tương lai nhà làm luật nên thừa nhận cầm cố Qsd đất nhằm tạo cơ sở pháp lý cho Tòa án giải quyết các tranh chấp liên quan cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất khi tham gia các giao dịch cầm cố.
Lưu ý, theo Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam năm 2010 thì Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác; chính vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy đăng ký xe… không phải là “giấy tờ có giá” nên không phải là tài sản.
…
